Нужны ли России склады?

По оценке управляющего партнера Colliers International в России Николая Казанского, на сегодняшний день в стране насчитывается около 13 млн кв.м качественных складских площадей. Ежегодно эта цифра увеличивается на 1 млн кв.м, и это еще не предел: по обеспеченности складами Россия до сих пор отстает даже от ближайших соседей - стран Восточной Европы. При этом, даже несмотря на крайне низкий уровень вакантных площадей и то, что все больше новых объектов поглощаются еще до окончания строительства, текущее положение дел на российском рынке складской недвижимости сложно назвать идеальным.

Проблемы и парадоксы отрасли обсудили в прошлый четверг участники пленарной дискуссии «Склады как двигатель торговли», состоявшейся в рамках организованного ИД «Коммерсантъ» вместе со стратегическим партнером Colliers International бизнес-форума «Складская недвижимость России». Показательно, что уже сама формулировка темы дискуссии спровоцировала полемику.

«Как логист я против складов в принципе, - заявил президент холдинга STS Logistics Рустам Юлдашев. - Любой склад - это дополнительные расходы, которые в конечном итоге ложатся на потребителя».

Впрочем, по его мнению, ситуация могла бы быть иной, если бы все участники бизнес-процесса: девелоперы, логисты, перевозчики и конечные потребители - действовали слаженного. Такого, однако, не происходит.

Иными словами, важнейшая проблема, с которой сталкиваются игроки отечественного рынка складской недвижимости, это несовершенство так называемых «цепочек поставок» (supply chains), в которых склад является лишь одним звеном. «Первые качественные объекты, построенные в начале 2000-х годов, более чем наполовину были обеспечены железнодорожными тупиками и собственными подъездными путями, - напомнил руководитель департамента по развитию индустриально-логистических проектов PPF Real Estate Артур Абдрахманов. - Однако эти опции оказались невостребованными. Причина - негибкость железной дороги». Того же мнения придерживается и директор по логистике X5 Retail Group Денис Шульга. По его словам, «железную дорогу используют только в тех регионах, куда нельзя доехать автомобильным транспортом, потому что при использовании железной дороги возникают сложности, связанные с прогнозированием времени сервиса и ценовой составляющей». В сегменте международных поставок гораздо выгоднее было бы прибегнуть к услугам авиаперевозчиков, однако из-за несовершенств таможенного законодательства это оказывается экономически неоправданным: из-за границы везти товар дешевле фурами. В результате, как отметил Рустам Юлдашев,

на долю логистики в России приходится 15-17% финальной цены, и дело здесь отнюдь не в масштабах страны. Для сравнения, в Китае аналогичный показатель составляет 8-9%, а США - 7-8%.

Другой важнейшей проблемой рынка складской недвижимости России является колоссальная диспропорция, которая существует между Московским регионом и остальной территорией страны. «Если мы говорим о том, что России нужен 1 млн кв.м складов в год, то 80% от этого объема приходится на Московскую область, 10-15% - на Санкт-Петербург, а то, что останется - на остальную Россию», - сказал управляющий партнер Radius Group Крис Ван Рит. В ситуации, когда в регионах отсутствует устойчивый покупательский спрос, в подавляющем большинстве случаев девелоперы предпочитают строить склад под конкретного заказчика (build-to-suit). Так, по мнению Дениса Шульги, строительство склада под заранее известного клиента не только гарантирует возврат инвестиций, но и позволяет максимально учесть запросы заказчика в конфигурации и оборудовании объекта. Несколько иной позиции придерживается генеральный директор A2 Армен Шахназаров. С его точки зрения, шанс на успех имеют и универсальные склады, но только в том случае, если удастся реализовать их по частям. Примером подобного подхода послужил проект складского комплекса в Краснодаре, который был «нарезан» секциями по 2 тыс. кв.м. Впрочем, такая стратегия едва ли будет работать в Москве, оговорил Шахназаров.

В целом же, как справедливо отметила директор складского департамента Colliers International Александра Селезнева, если для девелопера построить склад без клиента - это, скорее, проблема, то для ретейлера такой шаг открывает известные перспективы: ему будет, куда впоследствии войти.

Фото: foodmarkets.ru

Сергей Кондраков

Ради Дома PRO

RFID на производстве подъемного оборудования
Великий посыл: много ли шерсти настрижет российская таможня с тощей интернет-овцы?
Великий посыл: много ли шерсти настрижет российская таможня с тощей интернет-овцы?
Скорая для трака
В России тестируют грузовик, оснащенный рулевыми наконечниками MEYLE-HD