Складская недвижимость - слабое звено не только Перми

Эксперты рынка говорят, что в сегменте производственно-складской недвижимости существует большой разброс предложений, связанный с дифференцированностью рынка. В связи с этим все они отличаются и по классам качества. Основной объем предложений составляют производственные склады (более 40%). Достаточно большие доли в структуре предложений приходятся на подсегмент производственных зданий и помещений (27%) и на подсегмент производственных баз (25%). Минимальные доли занимают подсегменты объектов промышленного автохозяйства и промышленных территорий.

Наиболее развитым является сегмент складов.

«В складском сегменте наблюдается самая высокая средняя цена предложения, в 2013 году она колеблется около 18 тыс. руб. за кв. метр.

Основную долю в структуре предложения занимают капитальные склады советской постройки, за счет них формируется и средняя цена. Предложения современных складов высокого класса качества на открытом рынке единичные», – рассказывает г-жа Печенкина.

А между тем складская недвижимость особенно важна, поскольку ее развитие отражает логистику региона и влияет на приход новых инвесторов. «Открытие многих бизнесов связано с необходимостью арендовать складские помещения. Даже любая продуктовая сеть нуждается в этом», – отмечает Ольга Козырева.

С тем, что городу не хватает качественных современных объектов складской недвижимости, согласны и эксперты PAN City Group. «На рынке производственно-складской недвижимости Перми преобладает предложение низкого качества – классов С, Д, Е. Аналогичная ситуация и по аренде. Поэтому предложение выше спроса. Спрос же тоже нельзя назвать низким, но он касается в основном помещений более высокого качества», – отмечает Ирина Адаева.

По ее словам, из-за такой тенденции объем сделок на рынке купли-продажи призводственно-складских помещений незначительный. Эксперты констатируют,

в Перми исторически сложилось, что собственники помещений не стараются вкладываться в их ремонт, а те, кто нуждается в объектах высокого качества, предпочитают строить склады «под себя».

За счет этого происходит и прирост новых площадей. Примером может служить компания «Henkel», которая построила для себя логистический терминал класса А, а также предприятия сетевого ритейла («Магнит» и «Виват»), которые приобрели земельные участки и строят на них собственные распределительные центры.

Заглядывая вдаль

Несмотря на все особенности и недостатки пермского рынка, у него есть перспективы развития. Что касается процесса децентрализации, то он может быть решен путем создания нескольких логистических кластеров. В консалтинговой компании Knight Frank считают, что ими должны стать такие 4 основных логистических хаба, как Краснодар – Ростов-на-Дону, Казань – Самара, Екатеринбург – Пермь, Новосибирск – Красноярск. «Что касается Уральского региона, то, по мнению Уральской логистической ассоциации, в его транспортно-логистическую схему необходимо включать все территории (Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Тюмень) и создавать перекрестные транзитные пункты», – отмечает Анастасия Печенкина.

У Перми также есть преимущество в сравнении с регионами-соседями — морской порт.

По словам Ольги Козыревой, с учетом того, что транспортировка грузов по воде максимально выгодна с экономической точки зрения, логистическая стратегия Пермского края могла бы это учитывать. «Но такой стратегии у нас нет, в отличие от ближайшего соседа Свердловской области и более дальнего — Казахстана. Там изначально ориентировались на поток грузов с Дальнего Востока и Средней Азии в Европейскую часть России и обратно», – отмечает собеседница. Она добавляет, что благодаря включению в логистическую систему города порта можно было бы повысить ее качественный уровень. А это, в свою очередь, привлекло бы новых игроков в экономику региона и поспособствовало росту его благосостояния.

Кроме того, в перспективе пермский рынок складов может все-таки пополниться объектами высокого качества. «Сейчас появляется множество объектов, которые не попадают на рынок (те, которые строят «под себя»), однако в будущем они могут сформировать сегмент вторичного рынка качественных промышленно-складских помещений», – считают эксперты ООО «Инвест-аудит».

По их мнению, проблему невостребованности части площадей также можно решить. Например, путем реконструкции производственных фондов и их дальнейшего использования либо путем изменения назначения неликвидных площадок. «В сегменте производственно-складской недвижимости, как и на рынке недвижимости в целом, второй вариант сказался бы положительно: если снижение объемов рынка скажется на потребителях, это приведет к небольшому росту цен и строительству новых, качественных площадей», – констатируют аналитики «Инвест-аудит». По данным PAN City Group,

сегодня среди территорий с наибольшим спросом складской недвижимости можно выделить: Осенцы, Краснокамск, Чусовской мост, Героев Хасана-Лобаново.

«Через указанные транспортные узлы проходят материальные потоки пермских промышленных предприятий, профессиональных логистов, компаний – дистрибьюторов, предприятий сетевого ритейла, предприятий FMCG-сектора (компаний, формирующих спрос на рынке индустриально-складской недвижимости). Появление в Перми новых качественных объектов с участием федеральных и международных брендов, вероятнее всего, на этих направлениях», - добавляет Ирина Адаева.

Еще одним решением может стать стимулирование интереса инвесторов к проектам складской недвижимости. «Сегодня же девелоперов, которые специализируются на складской недвижимости, в Перми почти нет. Но сегмент становится все более привлекательным, и я думаю, что в ближайшее время мы увидим реализацию новых проектов», – заключает Ольга Козырева.

Справка:

В ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» считают, что следует отметить наличие инициатив по реализации проектов индустриальных парков в Пермском крае. Однако этот процесс идет очень медленно. «Открытие парка «Красный» так и не состоялось, теперь он преобразован в «А Плюс Парк Пермь», первый корпус которого будет сдан в конце 2014 года. Перспективы реализации парка «Звездный» остаются неоднозначными. Завершение второй очереди складского комплекса «Навигатор» отложено на неопределенный срок в связи с банкротством его девелопера – компании ООО «Логопарк-Прикамье», – отмечают аналитики.

Комментарий:

Ирина Адаева, руководитель группы стратегического развития PAN City Group:

– На рынке производственно-складской недвижимости Перми четко выделяются несколько зон: центральная (Краснова, Чкаловская, Стаханова–Данилиха, Садовый, Ераничи–Рязанская), юго-восточного направления (Крохалева, Хлебозаводская, Бахаревская, Хлебозаводская, Гипсовая), западного направления (Пролетарский, Заостровка, Красный Октябрь), юго-западного направления (Нагорный, Первомайский, Осенцы, Верхние Муллы), северного направления (Новогайвинский, Висим–Мотовилиха, Вышка-2, Кислотный). Среди них наиболее востребованы те, что входят в Индустриальный, Свердловский и Дзержинский районы города.

Что касается структуры предложения, то спросом пользуются качественные помещения с хорошей транспортной доступностью. Речь идет о новых складских комплексах в противоположность старым переделанным складам, при плотности загрузки которых в 70% возникают ситуации блокирования работы складского комплекса из-за невозможности разъезда двух фур. Новые объекты в этом сегменте рынка просто необходимы, и строиться они должны с ориентацией на федеральные и международные компании.

Так сегодня делает Екатеринбург. Там, в отличие от Перми, наблюдается перенасыщение рынка производственно-складской недвижимости: общий объем предложения подбирается к 1 млн кв. метров.

Фото: metroblog.ru

Ирина Семанина

Business Class

RFID на производстве подъемного оборудования
Китай готов обеспечить Россию овощами и фруктами
Распределительный центр «Магнита» может вызвать заторы на трассе из Кирова в аэропорт
«Плечо» водительской жизни
Первое рабочее колесо для Усть-Илимской ГЭС прибыло в Братск